20.05.2020     0
 

Дом продан за долги агентству недвижимости


Состояние рынка

До глобального экономического кризиса на многих зарубежных рынках был бум спроса на недвижимость. Покупатели часто приобретали квартиры и дома с помощью ипотечного кредита, еще не зная, что начнется экономический спад, и они не смогут расплатиться. В результате во время кризиса и после него огромное количество жилья было изъято за долги. Проблемных объектов особенно много в Испании, Греции и США.

В Испании владеть недвижимостью, купленной в кредит, после наступления кризиса стало невыгодно: в результате снижения рыночных цен до 60 % стоимость обеспечения перестала покрывать размер кредитной задолженности, и возник так называемый «отрицательный капитал» (negative equity). В итоге огромное количество домов были конфискованы за неуплату.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

Некоторые банки оказались собственниками тысяч объектов жилой и коммерческой недвижимости, которую затем стали продавать по бросовым ценам. С 2007 года в Испании, по данным Spanish Property Insight, банками были изъяты свыше 250 тыс. объектов. В реальности эти цифры могут быть выше. По данным Национального института статистики, в Испании с 2003 по 2013 годы 25 % объектов, купленных в кредит, были изъяты банками.

В I квартале 2014 количество объектов, конфискованных за долги, в стране сократилось на 4,2 % в годовом исчислении, но повысилось на 19,5 % за квартал. По состоянию на I квартал больше всего объектов было изъято в Андалусии (4 373), Каталонии (3 993) и Валенсии (2 726) — то есть, в самых популярных регионах.

В Греции с 2010 года правительство заморозило процедуру изъятия жилья для тех, чей долг не превышает 200 тыс. евро. Эта мера предотвратила появление в стране тысяч бездомных. Экономическая ситуация в стране продолжает оставаться неблагополучной: по состоянию на апрель 2014 года 27 % жителей были безработными. По данным Банка Греции, по состоянию на I квартал 33,5 % займов являются нефункционирующими, то есть по ним не выплачиваются проценты.

Согласно информации от CoreLogic, в США по состоянию на май 2014 банками были изъяты около 660 тыс. домов. Количество таких объектов постоянно снижается: в мае 2013 их насчитывалось около 1 млн. Сейчас в стране изъяты 1,7 % домов, приобретенных в ипотеку. Самая большая доля конфискованных домов — в штатах Нью-Джерси (5,8 % от числа объектов, купленных в ипотеку), Флорида (5,2 %), Нью-Йорк (4,3 %), Гавайи (3,1 %) и Мэн (2,8 %).

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли поменять права в другом городе без прописки

Фазы продажи заложенной недвижимости

Лучше всего процесс продажи заложенной недвижимости отрегулирован в США. В этой стране предусмотрены три фазы: «короткая продажа», аукцион и REO. Во всех трех случаях купить недвижимость можно с помощью ипотечного кредита, однако в случае с аукционом заем получить трудно, поскольку нужно совершить сделку за короткий срок.

  • «Короткая продажа» (short sale) — продажа без покрытия на срок, когда собственник и кредитор стремятся продать объект как можно быстрее. В таком случае цена продажи недвижимости обязательно ниже общей суммы взятых на себя кредитных обязательств. «Короткая продажа» занимает многие месяцы, а иногда и годы, так как связана с бюрократическими процедурами. По мере ожидания процентные ставки могут меняться, банки не склонны соглашаться на продажу по цене, существенно отличающейся от рыночной, и цены на недвижимость растут быстро, поэтому, получив негативный ответ от банка, покупатель попросту потеряет время. Из-за таких проволочек «короткая продажа» не популярна среди инвесторов.

    Рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker: «В мае 2014 мы закрыли сделку по «короткой продаже», где сменилось пять потенциальных покупателей, так как два кредитора не могли принять решение более двух лет. Был страшный стресс: вместо получения займа на покупку моей клиентке пришлось одалживать внушительную сумму у семьи. На закрытие сделки нам было отведено только 14 дней, в то время когда стандартным сроком является 30 дней. При этом ждать нам пришлось около 10 месяцев, и квартира была приобретена всего на 20–25 тыс. дешевле, чем похожие варианты, продаваемые стандартно».

    Если «короткая продажа» не одобрена кредитором либо его совершение невозможно по иным причинам, то в большинстве случаев следующим этапом будет инициирована принудительная продажа (foreclosure) и аукцион.

  • Foreclosure и продажа на аукционе. В качестве начальной цены обычно устанавливается неуплаченная сумма плюс другие дополнительные расходы. Объект достается тому, кто заплатит больше. Иногда на аукционе всего один покупатель, иногда — вообще ни одного. Например, в Нью-Джерси аукционы (другое название — sheriff sales) проводятся шерифами в столице каждого округа, и выигравший обязан незамедлительно внести 20 % от заявленной покупной стоимости в день аукциона и совершить сделку в течение 30 календарных дней. «Покупка foreclosure — дело не простое, и на этом поле чаще всего удачно играют лишь опытные инвесторы»,— считает Илья Битков.

    Если аукцион в нескольких попытках так и не принес результатов, кредитор чаще всего принимает решение поставить проблемную недвижимость на свой баланс и произвести принудительное выселение собственника. При этом объект переходит в собственность банка и превращается в REO (Real Estate Owned). И в таком случае связанные с недвижимостью задолженности по налогам и коммунальным платежам полностью погашаются банком.

  • REO (Real Estate Owned). Если недвижимость не получилось продать на аукционе (не было ставок и желающих или цена была слишком высокой), банк отзывает объект и выставляет его на продажу с помощью местного агентства недвижимости через систему MLS (multiple listing service).

    «REO — наиболее простой и логичный вариант для иностранного инвестора, не желающего сталкиваться со сложностями, сопряженными с покупкой short sale или foreclosure. Цена изначально максимально приближена к реальной рыночной стоимости, однако торговаться здесь можно активней и за этот счет достигнуть чуть лучшего результата, нежели при покупке от частного лица. Во многих случаях банк может предоставить потенциальному покупателю независимую оценку объекта продажи и предварительно подготовленный отчет о его техническом состоянии»,— говорит Илья Битков.

Предлагаем ознакомиться:  Что нужно для оформления дома в бти

По словам эксперта, успешнее всего проходит такой сценарий: покупка дома, требующего реновации, на аукционе, осуществление ремонта или перестройки и последующая перепродажа. Часто в самых невзрачных и разбитых вариантах кроются хорошие возможности для подобных инвестиций. В данном случае приходится оперировать наличными средствами, поскольку получение займа добавит существенные расходы и потребует дополнительного времени.

В Испании для продажи проблемной недвижимости чаще всего используются аукционы. Однако не все объекты выставляются на торги, особенно если нет «отрицательного капитала». В Испании распространена процедура «dación en pago» (предоставление встречного удовлетворения, передача имущества кредитору в счет уплаты долга).

В ходе этой процедуры собственник в присутствии нотариуса передает право собственности банку, погашая тем самым долг, и больше не считается должником. Такая процедура не применима к объектам с «отрицательным капиталом». «Это опция, которую владелец недвижимости может обсудить с банком, если он не справляется с выплатой ипотеки и хотел бы погасить долг за счет передачи собственности обратно в собственность банка.

Если к моменту передачи объекта обратно банку выплаченная сумма не погасила комиссию банка и платежи за оформление ипотеки, то банк, даже приняв объект недвижимости от владельца в счет погашения долга, будет ожидать выполнения обязательств по выплате данных платежей. После того как объект перейдет к банку, он будет снова выставлен на продажу — на аукционе или с помощью сети аккредитованных агентств»,— говорит Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties.

Испанские банки, которые имеют на своем балансе долговое жилье, обычно заключают договоры с агентствами недвижимости. Как только в банк поступает запрос на покупку такого объекта, они передают его риелторам, и те занимаются полным сопровождением сделки. Комиссию агентству недвижимости выплачивает банк, а для покупателя помощь риелтора является бесплатной.

Дом продан за долги агентству недвижимостиhttps://www.youtube.com/watch{q}v=ytaboutru

По словам Мэри Данн, в случае с аукционом в Испании покупатель должен быть готов оплатить всю сумму полностью без привлечения кредита. При покупке через аккредитованное агентство клиент сможет вступить в переговоры с банком по поводу окончательной цены и ипотеки.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector