19.05.2020     0
 

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году


Если решитесь покупать комнату, помните

В Санкт-Петербурге, по данным на 2019 год, 69 тысяч коммунальных квартир, в которых живут 229 тысяч семей. В Москве, по данным на 2014 год, было 72 тысячи коммуналок, в которых жили 180 тысяч семей.

По этим причинам мы и купили такую комнату.

Как меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

  1. Вложения в комнату окупаются за 7—8 лет — намного быстрее, чем в квартиру.
  2. Комната в коммуналке — самое дешевое и доступное жилье. Бонус — живете в центре и везде передвигаетесь пешком или наземным транспортом.
  3. Выбирайте район, который больше нравится, дом — с капремонтом. Комнаты продаются уже с ремонтом и мебелью.
  4. Цены на одинаковые комнаты различаются в среднем на 300 тысяч рублей. Срочные продажи всегда дешевле на 20—30%.
  5. Ходите на просмотры вечером.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

  1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
  2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
  3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
  4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
  5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
  6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

  1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
  2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
  3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
  4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
  5. Договора купли-продажи.
  6. Экспликации.
  7. Выписки из БТИ.
  8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
  9. Акта приема-передачи помещения.
  10. Правоустанавливающих документов на комнату.
  11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
  12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Важно! Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Низкая стоимость

Комната в коммунальной квартире — один из самых привлекательных по цене вариантов на рынке недвижимости. В среднем комната площадью 15 м2 стоит около 1,5 млн рублей.

Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.

Эта комната находится в двух минутах от Исаакиевского собора, Медного всадника и разводных мостов. На мой взгляд, это самое хорошее место в пределах 1,5 млн рублей
Эта комната находится в двух минутах от Исаакиевского собора, Медного всадника и разводных мостов. На мой взгляд, это самое хорошее место в пределах 1,5 млн рублей

Мы решили купить комнату после того, как год снимали такое жилье. Денег нам не хватало даже на самую дешевую студию. В 2015 году за студию 18 м2 на этапе котлована на окраине Санкт-Петербурга, например в Мурине или Кудрове, просили 1,3 млн рублей.

Мы посчитали, сколько заплатим, снимая жилье три года, пока студия будет строиться: 36 месяцев × 12 000 Р/месяц = 432 000 Р. Еще учли деньги на ремонт и обстановку такой студии — получилось не меньше 500 тысяч. Ипотека нам была не по карману: в 2015 году мы продали интернет-магазин, искали новые направления и подрабатывали. Поскольку заработки были нерегулярные, брать ипотеку было рискованно.

В 2015 году цены были другими, но даже если посчитать в ценах 2019 года, то оказывается, что комната выгоднее студии.

Студия на этапе котлована в Мурине

Покупка недвижимости

1 594 660 Р

Мебель и бытовая техника

200 000 Р

Аренда комнаты до заселения

300 000 Р

Комната в центре с ремонтом и мебелью

Покупка недвижимости

1 400 000 Р

Мебель и бытовая техника

Р

Срок заселения

август 2019

Аренда комнаты до заселения

Р

Комната показалась нам более привлекательным вариантом, потому что не надо ждать, пока построят дом, и тратить деньги и время на ремонт. Кроме того, по площади вся студия всего на 5 метров больше, чем наша комната. А у нас еще есть общая кухня и санузел.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

  1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
  2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Предлагаем ознакомиться:  Отпуск в садике по закону — Коллегия адвокатов

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

  1. Отказа соседей от получения уведомления.
  2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
  3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
  4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр. Продать комнату в случае игнорирования соседями можно будет и без их письменного согласия.

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

https://www.youtube.com/watch{q}v=51SlVUCYMlM

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Расположение в центре города

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Мы любим старый Петербург и ненавидим новые районы. Нам нравится историческая застройка в едином архитектурном стиле, набережные и мосты в пешеходной доступности, фасады с колоннами и портиками, лепнина и барельефы. А вот новые районы все одинаковые: в Купчине пейзаж за окном выглядит точно так же, как на окраинах Пскова или в Астрахани. А еще в центре все близко.

Есть, конечно, и минусы. В центральных районах комнаты продаются чаще всего в домах дореволюционной постройки. В таких домах может не быть ванной: когда большую квартиру делили на несколько, ванная доставалась только одной квартире. В так называемых доходных домах ванные комнаты были не предусмотрены вообще.

Еще встречаются комнаты без окон, например переоборудованные под комнаты бывшие чуланы. Или комнаты странной формы — в виде сапога или чулком, очень узкие и вытянутые.

С ремонтом таких комнат тоже бывают проблемы: стены выровнять очень сложно. Когда мы делали ремонт в квартире мамы в старом фонде, потратили в три раза больше строительной смеси, чем рассчитывали. Еще в старых домах может быть слабый напор воды на верхних этажах, протечки крыши и специфический запах.

А вот туристы нам жить в центре не мешают. Чаще всего они ходят в районе Невского и недалеко от мостов. В этих районах большая часть коммуналок либо уже расселена под хостелы и гостиницы, либо переоборудована в офисы. В настоящие коммунальные районы, такие как центр Васильевского острова, туристы доходят нечасто.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Фото №2

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Предлагаем ознакомиться:  Платится ли налог на подаренную квартиру

Возможность сдавать в аренду через «Авито»

Часто хозяева покупают комнаты, чтобы сдавать в длительную аренду. Спрос на комнаты всегда высокий, потому что это жилье в центре города и самый бюджетный вариант. Комнаты в коммуналках сдают и посуточно: в комнате могут жить двое или трое за 1000 рублей или даже дешевле.

Сейчас продаются аналогичные комнаты уже после ремонта, с мебелью и техникой. Если купить такую, можно сдавать сразу. Мне кажется, что комнаты окупаются на аренде быстрее, чем квартиры. Вложений на старте меньше, коммунальные услуги выходят дешевле, а разница в деньгах при аренде не так велика. Мы скоро переезжаем в другой город, поэтому свою комнату тоже будем сдавать.

Средняя стоимость аренды комнаты с мебелью и техникой на Васильевском острове — 12 000 рублей в месяц. Для сравнения, стоимость аренды студии на окраине города — 20 000 рублей, но еще нужно найти желающих
Средняя стоимость аренды комнаты с мебелью и техникой на Васильевском острове — 12 000 рублей в месяц. Для сравнения, стоимость аренды студии на окраине города — 20 000 рублей, но еще нужно найти желающих

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Во-первых, главный минус — необходимость платить налог, который обычно куда больше, чем расходы на нотариуса.

Во-вторых, дарение комнаты, при котором реальные деньги передают по «расписке» за неотделимые улучшения, — это прямое свидетельство притворной сделки. Фактически между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры. Никаких понятий о «компенсации неотделимых улучшений» ГК РФ не содержит. На то они и неотделимые, что могут перейти только вместе с правами на саму вещь, а вещь подарена.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше.

Я бы не рекомендовал покупать недвижимость по таким схемам. Лучше переплатить и оформить по договору купли-продажи, чтобы избежать ненужных рисков.

Налог

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам{q}

По каким критериям выбирали комнату

Мы хотели уложиться в бюджет и купить комнату в историческом центре. Чтобы сократить число вариантов, заранее определили требования и максимальную сумму.

Бюджет. Мы не рассматривали варианты с кредитом из-за непостоянных заработков. Если бы у одного из нас была постоянная работа, можно было бы взять ипотечный или потребительский кредит. Ипотеку на комнаты дает Сбербанк. Но продавцы комнат не любят связываться с ипотекой: банк может рассматривать документы до двух недель, продавцу все это время придется ждать. А покупатель с наличными может купить комнату сразу. Люди, которые нам продавали комнату, сказали, что не хотели бы связываться с ипотечниками.

Микрорайон. Нам было важно найти уютный микрорайон: чтобы были деревья, все здания в одном стиле, без заводов, разрушенных объектов, кладбищ и строек рядом. Еще мы хотели окна во двор или на небольшую улицу. Мы отлично знаем город, поэтому уже по адресу понимали, что вокруг. Сейчас доступна панорамная съемка улиц — если бы не знали местность, смотрели бы в ней.

Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».

В базе также есть информация, сколько в доме квартир и какая управляющая компания его обслуживает. Если есть технические вопросы, можно сходить в эту компанию и подробно расспросить, какие в доме перекрытия, когда был последний ремонт подъезда и что планируют сделать в ближайшее время.

Это карточка нашего дома. Он построен в 1901 году из кирпича и сейчас в исправном состоянии
Это карточка нашего дома. Он построен в 1901 году из кирпича и сейчас в исправном состоянии

Туалет и плита. Я встречала коммунальные квартиры от трех до пятнадцати комнат. В каждой комнате может жить один человек, а может — семья. Моя подруга жила в коммуналке на 14 комнат. По утрам было невозможно попасть ни в душ, ни в туалет. Плитой и раковиной пользовались по расписанию. Поэтому мы смотрели все квартиры с одной оговоркой: если комнат больше четырех, обязательно должно быть два туалета и две плиты.

Размер. Продают комнаты от 6 до 40 м2, причем как с ободранными стенами, так и после ремонта. Есть даже варианты с мебелью и техникой.

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

От чего зависят цены

Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2019 года комнаты 15—20 м2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2015 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.

Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.

Нашу комнату тоже продавали срочно, потому что бывшие хозяева в этот момент покупали квартиру и уже внесли залог. В этот раз мы успели, потому что к тому моменту вернулись в Россию и смогли внести задаток лично и быстро.

За 1,5 млн рублей продают большую комнату с ремонтом и мебелью
За 1,5 млн рублей продают большую комнату с ремонтом и мебелью

Как мы нашли комнату

Мы купили комнату в декабре 2015 года. В сентябре продали свой интернет-магазин и начали смотреть варианты. Нам хватало денег только на комнатку 6 м2 без какой-либо отделки. Такое брать не хотелось.

Потом я заметила, что раз в неделю появляются варианты поприличнее: площадь от 12 до 17 м2 и с чистым ремонтом. Это были срочные продажи. Продавцы снижают цену, потому что хотят продать быстро. Например, выбрали другой объект недвижимости, внесли залог и срочно продают комнату или участвуют в сложной сделке купли-продажи жилья, в которой несколько участников.

Цены в Петроградском районе на 20% выше, чем на Васильевском острове, поскольку Петроградский район считается более элитным. Но мы все равно смотрели везде

Мы позвонили по одному объявлению, продавали комнату на Канонерской улице. Хозяин был готов показать в течение дня, и мы договорились на вечер. Но к вечеру он снял объявление: другой покупатель уже подъехал и внес задаток.

Второй вариант был на улице Союза Печатников — 14 м2 в трешке. По телефону агент предупредила, что в квартире живет вредная женщина — а-ля всесоюзный староста. И если мы хотим жить сами, а не сдавать, то лучше не надо. Я хорошо помню похожую соседку из своего детства, поэтому мы не пошли смотреть.

Потом мы уехали за границу и оттуда тоже мониторили объявления. В начале декабря мы увидели комнату на Васильевском острове: 15 м2 в шестикомнатной квартире продавали за 999 тысяч рублей. Я попросила маму позвонить собственникам и сходить посмотреть. Маме хозяйка не понравилась по телефону, поэтому она отказалась. Через две недели мы приехали сами, объявление еще висело. 21 декабря мы поехали смотреть комнату.

Все полностью подходило под наши требования: чистая парадная, зеленый двор, рядом сквер; до набережной Невы идти два перекрестка; вокруг три сетевых магазина, две шавермы, три винных маркета; до метро идти 15 минут не спеша; на проспекте остановка автобусов, маршруток и трамваев.

Вечером мы поехали к нотариусу подписать предварительный договор и внести задаток. Хозяева попросили 200 тысяч рублей — это очень много для задатка. Обычная сумма — 50 тысяч. Но они объяснили, что на носу новогодние праздники, а денег нет, просили пойти навстречу. Мы рискнули и дали им 200 тысяч, поскольку подписывали договор у нотариуса и это нас успокоило.

Предлагаем ознакомиться:  Могут ли заставить сносить дом в дальнейшем если дом попадет под амнистию

25 декабря мы вышли на сделку и купили комнату, а 14 января переехали.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

В Тинькофф-журнале уже была статья о том, какие документы надо спрашивать при покупке квартиры. Документы на комнату точно такие же.

Наш продавец — взрослый женатый мужчина без детей. Мы попросили его показать:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности. Сейчас свидетельство уже не выдают, его заменяет выписка из ЕГРН.
  3. Договор купли-продажи, на основании которого он приобрел право на эту комнату.
  4. Нотариальное согласие его жены на продажу комнаты.

Мы заранее по телефону попросили продавца привезти документы на осмотр. Он взял с собой все, кроме согласия жены: его еще не успели оформить. Он успокоил нас, что жена не против и подпишет документ у нотариуса. Позже, когда мы оформляли предварительный договор купли-продажи, супруга подписала у нотариуса согласие на сделку.

Почему я не жалею о покупке

Комната — это доля в квартире, а коммуналка — это объект долевой собственности. По закону соседи имеют право преимущественной покупки: продавец сначала должен предложить соседям купить комнату, и только если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. Закон дает соседу месяц на подумать. Не надумал — считай, отказался.

Минусы этого способа — надо ждать целый месяц и платить нотариусу: 4900 рублей за одного собственника, такую цену мне назвали по телефону, когда я писала эту статью. У нас в квартире семь собственников. Если мы будем продавать комнату, услуги нотариуса обойдутся в 34 300 рублей.

Мы потратили на комнату 1 млн рублей при покупке. Еще 80 тысяч ушло на оформление документов и покупку мебели. Спустя 3,5 года такая комната стоит в среднем 1,5 млн рублей. Если выставить за 1,2 млн — уйдет в считаные дни. Поэтому я считаю, что комнаты покупать выгодно.

Мы прожили в комнате 3 года и 4 месяца и сохранили теплые воспоминания. Очень много гуляли — бродили пешком по набережным, фотографировали или просто любовались городом. Было удобно ездить на работу и делать покупки: максимум полчаса в любую сторону. На встречи с друзьями мы ходили пешком, потому что все живут в разных районах, а встречаются в центре.

Старая квартира и соседи почти не беспокоили, потому что в нашей комнате уютно и удобно. Изношенный интерьер и облупленная штукатурка тут же забываются, когда выходишь из парадной на улицу. Для нас красота района важнее, чем общая кухня или ободранные обои в коридоре.

В 2017 году я забеременела и регулярно посещала врачей. Женская консультация, поликлиника и роддом находятся на соседних улицах. Я доходила за 10 минут даже зимой. Мне нравилось, что не надо ехать в транспорте или нервничать в пробках за рулем. С крошечным сыном я гуляла в сквере рядом с домом. Все-таки там нет машин, и ходить среди деревьев приятнее, чем по улицам.

Правда, оказалось, что центр Петербурга совсем не приспособлен для родителей с маленькими детьми. В домах нет лифтов, а в парадных нет места для колясок. Я оставляла коляску в машине и устала собирать и разбирать ее дважды в день. У знакомой, которая живет рядом, нет машины. Она таскала и коляску, и ребенка на третий этаж.

Цены в Петроградском районе на 20% выше, чем на Васильевском острове, поскольку Петроградский район считается более элитным. Но мы все равно смотрели везде

Скоро мы переезжаем в другой город, потому что с маленьким ребенком лучше жить на природе. Комнату собираемся сдавать.

12 тысяч рублей — средняя стоимость аренды комнаты в Василеостровском районе. Если бы мы снимали, то за эти 40 месяцев потратили бы 480 тысяч. То есть мы уже окупили 50% вложений. При такой динамике комната окупится через 3,5 года, то есть всего за 7 лет
12 тысяч рублей — средняя стоимость аренды комнаты в Василеостровском районе. Если бы мы снимали, то за эти 40 месяцев потратили бы 480 тысяч. То есть мы уже окупили 50% вложений. При такой динамике комната окупится через 3,5 года, то есть всего за 7 лет

Если решитесь покупать комнату, помните

  1. Вложения в комнату окупаются за 7—8 лет — намного быстрее, чем в квартиру.
  2. Комната в коммуналке — самое дешевое и доступное жилье. Бонус — живете в центре и везде передвигаетесь пешком или наземным транспортом.
  3. Выбирайте район, который больше нравится, дом — с капремонтом. Комнаты продаются уже с ремонтом и мебелью.
  4. Цены на одинаковые комнаты различаются в среднем на 300 тысяч рублей. Срочные продажи всегда дешевле на 20—30%.
  5. Ходите на просмотры вечером.

Сделка

Мы оформляли сделку сами — без помощи агентов, но у нотариуса. Существует три способа купить комнату в коммуналке: дарение, дарение доли плюс купля-продажа, только купля-продажа. Расскажу о каждом подробно, потому что на рынке предлагают все три варианта. Мы купили через дарение и потом пожалели об этом.

Купить комнату через дарение — не лучшая идея

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Во-первых, главный минус — необходимость платить налог, который обычно куда больше, чем расходы на нотариуса.

Во-вторых, дарение комнаты, при котором реальные деньги передают по «расписке» за неотделимые улучшения, — это прямое свидетельство притворной сделки. Фактически между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры. Никаких понятий о «компенсации неотделимых улучшений» ГК РФ не содержит. На то они и неотделимые, что могут перейти только вместе с правами на саму вещь, а вещь подарена. Если за подаренную вещь надо доплатить, это купля-продажа, а дарение — ничтожно. Неотделимые улучшения компенсируют только арендодатели арендаторам.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше. Хотя формально все еще не очень одобряется законом — из-за обхода преимущественных прав. Впрочем, для защиты этих прав заинтересованные лица могут обратиться в суд.

Я бы не рекомендовал покупать недвижимость по таким схемам. Лучше переплатить и оформить по договору купли-продажи, чтобы избежать ненужных рисков.

Купля-продажа. При этом способе договор с 2016 года обязательно надо оформлять у нотариуса. Собственник должен предъявить либо отказы соседей от своего права преимущественной покупки, либо документ от нотариуса, что соседям были разосланы уведомления. Если продавец женат или замужем, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу комнаты.

Вот что понадобится для регистрации сделки купли-продажи комнаты:

  1. Правоустанавливающие документы продавца: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН о том, что он собственник комнаты.
  2. Письменное нотариальное согласие супруга или супруги продавца на сделку.
  3. Свидетельство от нотариуса о том, что соседям были отправлены уведомления, или письменные отказы соседей от преимущественной покупки.
  4. Договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Документы нужно отнести в МФЦ и сдать на регистрацию. Через неделю станете новым собственником. Госпошлина — 2000 рублей. Это самый правильный и надежный способ.

Договор дарения мы оформили у нотариуса. На регистрацию подали все те же документы, что нужны для оформления купли-продажи, за исключением уведомлений или отказов от соседей.

Деньги на время регистрации сделки положили в банковскую ячейку в специальном центре взаиморасчетов по недвижимости. По соглашению с центром продавец получал деньги только после того, как комнату зарегистрируют на нас, а продавец принесет в депозитарий договор с отметкой о регистрации, свежую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи комнаты.

Из МФЦ мы получили свидетельства о регистрации — сейчас их заменила выписка из ЕГРН, — а также договор с отметкой о регистрации и кадастровый паспорт.

Мы сдали документы в МФЦ 25 декабря, а получили 14 января. Срок получился длиннее обычного из-за новогодних праздников. 14 января мы подписали акт приема-передачи. В документе указали, что получили ключи от квартиры и комнаты, а также согласны с тем, что продавец оплатил долги по ЖКХ. Бывшие хозяева показали нам квитанции об оплате.

Мое свидетельство о праве собственности на половину комнаты. Когда мы покупали комнату, мы не были женаты официально. Поэтому оформили ее на двоих. У нас два свидетельства о праве собственности и два договора дарения
Мое свидетельство о праве собственности на половину комнаты. Когда мы покупали комнату, мы не были женаты официально. Поэтому оформили ее на двоих. У нас два свидетельства о праве собственности и два договора дарения

Как организован быт в нашей квартире

ЖКХ. Мы платим за ЖКХ от 1700 до 3500 рублей в месяц, это зависит от отопления: летом дешевле. Управляющая компания кладет счета в почтовый ящик, ключ от него висит на стене в коридоре — кто-нибудь из соседей забирает всю пачку и кладет на кухне. Жильцы выбирают свои счета и оплачивают.

Счет на отопление зависит от площади комнаты. Каждому собственнику присылают отдельный счет. У нас 15 м2, мы платим примерно 1700 рублей.

Счетчики на электричество у каждого жильца свои, плюс есть общий на всю квартиру. Общий счетчик показывает, сколько нажгли в коридоре, кухне и санузлах. Раз в месяц надо снять показания с общего счетчика, умножить на тариф, поделить на семь — у нас столько собственников — и оплатить свою часть. Показания с индивидуальных счетчиков каждый снимает сам. В среднем я плачу за общую часть не более 200 рублей в месяц.

Это наш личный счетчик. Он висит возле входа в нашу комнату
Это наш личный счетчик. Он висит возле входа в нашу комнату

Уборка. Места общего пользования убирают жильцы по очереди. Дежурные должны раз в неделю подметать, мыть полы, унитазы и плиты. В большинстве коммуналок есть график дежурств, чтобы никто не забыл, кто и когда убирает.

Ремонт общего имущества. Если в квартире что-то ломается, жильцы скидываются на ремонт. На практике есть ответственный человек, которому не все равно. Он узнает цены, ищет мастера, запчасти и сантехнику. Потом ответственный собирает деньги по соседям и следит за ремонтом.

Осенью у нас потекла гидроизоляция в душевой и сломался унитаз. Я и три соседки решили, что надо отремонтировать душевую целиком и поставить новую сантехнику. Муж одной из соседок — мастер, он сам поехал по магазинам и выбрал материалы. Унитаз мы заказали в интернет-магазине. Сосед все сделал сам и за работу взял 5000 рублей.

Когда летом завелись тараканы, соседка предложила вызвать дезинсектора. Она сама узнала цены и условия, выбрала фирму. В нужный день все соседи были в квартире и открывали специалисту комнаты для обработки. Мы скинулись ей на карточку, а она сама рассчиталась с дезинсектором.

Хранение вещей. Обувь мы храним в коридоре, чтобы не занимать место в комнате. Посуда и крупы-макароны-соль стоят на кухне в шкафчике. В общей санитарной комнате хранится бытовая химия. В душевой на полочках стоят шампуни, гели и мыло. Одежду и белье мы храним у себя в комнате, а соседи вешают пальто и куртки в коридоре.

https://www.youtube.com/watch{q}v=fXDzFlbhN2M

Холодильники и микроволновки у всех свои и стоят по комнатам. В нашей комнате мы сделали зонирование: отдельно обеденный уголок со столом, стульями и холодильником и отдельно спальня. Посреди комнаты поставили сквозной стеллаж, он делит пространство.

У нас не принято брать чужое. Иногда новые жильцы по незнанию могут позаимствовать чужие вещи, например посуду, швабру или тазик. В прошлом году арендаторы брали наши кастрюли и сковородки, я недосчиталась вилок. Мне это очень не понравилось, и я пожаловалась хозяйке. Она позвонила арендаторам и объяснила, что нельзя брать посуду соседей без спроса. Жильцы зашли к нам, извинились и вернули кастрюли. Вилки так и не нашлись.

У соседей в коридоре стоят шкафчики — там висят пальто и куртки, стоит обувь
У соседей в коридоре стоят шкафчики — там висят пальто и куртки, стоит обувь


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector